שוק הנדל"ן בישראל נמצא תמיד במרכז תשומת הלב הציבורית. עליות המחירים, מחסור בדיור והדינמיקה בין מרכז לפריפריה הם רק חלק קטן מהנושאים שמעסיקים את הציבור ואת קובעי המדיניות. דניאל הגנזאר, מומחה לנדל"ן, מספק סקירה כללית על המצב הקיים ועל המגמות העתידיות בתחום.

סקירת המצב הנוכחי

במהלך העשור האחרון, שוק הנדל"ן בישראל רשם עליות מחירים בלתי פוסקות. בין הגורמים לכך ניתן למנות את הצפיפות האוכלוסייה, המחסור בהתחלות בנייה, עלויות קרקע גבוהות ואתגרי רגולציה. מחירי הדירות במרכזי הערים הגדולות כמו תל אביב, ירושלים וחיפה הגיעו לרמות שיא, בעוד שבפריפריה, המחירים נותרו נמוכים יותר, אך עדיין עולים בקצב מהיר.

הגנזאר מציין כי "חוסר האיזון בין הביקוש להיצע הפך לבעיה מערכתית שמצריכה פתרונות יצירתיים ומיידיים. מדובר במשבר שמורגש לא רק אצל רוכשי הדירות, אלא גם בשוק השכירות."

המגמות העתידיות בנדל"ן הישראלי

דניאל הגנזאר מצביע על מספר מגמות שצפויות להשפיע על שוק הנדל"ן בשנים הקרובות:

1. פיתוח הפריפריה

בעקבות תוכניות ממשלתיות להשקעה בתשתיות תחבורה ובניית מרכזי תעסוקה חדשים, הפריפריה הופכת לאטרקטיבית יותר עבור רוכשי דירות. ערים כמו באר שבע, אשקלון, עפולה ונצרת מתחילות למשוך אוכלוסייה חדשה, בין היתר בשל המחירים הנגישים יחסית.

2. דיור להשכרה לטווח ארוך

הממשלה מקדמת תוכניות לעידוד בנייה של פרויקטים המיועדים להשכרה ארוכת טווח, במיוחד עבור זוגות צעירים ומשפחות. לדברי הגנזאר, "דיור להשכרה הוא פתרון מבורך שיכול להקל על משפחות רבות, אך יישומו דורש תמיכה מתמשכת מצד המדינה."

3. טכנולוגיה בנדל"ן

תחום ה-PropTech (טכנולוגיות לניהול, בנייה ושיווק נכסי נדל"ן) צובר תאוצה בישראל. פרויקטים חדשניים לניהול חכם של בניינים, טכנולוגיות ירוקות ושימוש בדאטה לחיזוי מגמות שוק עשויים לחולל שינוי משמעותי בתחום.

4. מיסוי ותמריצים

השינויים במיסוי על דירות להשקעה עשויים לגרום למשקיעים לשקול מחדש את מהלכיהם. הגנזאר מציין כי "עלייה במס על דירות להשקעה אולי תוריד את כמות המשקיעים, אך עשויה גם להקטין את היצע הדירות להשכרה."

אתגרים בולטים

לצד המגמות המבטיחות, שוק הנדל"ן ניצב בפני מספר אתגרים:

• מחסור בקרקעות לבנייה: רובן המכריע של הקרקעות נמצאות בבעלות המדינה, דבר שמקשה על שיווקן ליזמים.
• רגולציה וביורוקרטיה: משך הזמן הארוך לאישור תוכניות בנייה מהווה מכשול משמעותי.
• פערים חברתיים: האוכלוסיות החלשות מתקשות להתמודד עם העלייה במחירי הדיור, גם בשוק השכירות.

מסקנות והמלצות

לדברי דניאל הגנזאר, "שוק הנדל"ן בישראל מורכב ודינמי, אך עם תכנון מדויק ונכונות לפעולה, ניתן לשפר את המצב. השקעה בפריפריה, צמצום הביורוקרטיה ותמרוץ יזמים לפיתוח דיור בר-השגה הם רק חלק מהצעדים הנדרשים."

אם אתם מתעניינים בהשקעות נדל"ן או מחפשים מידע נוסף על מגמות בשוק, דניאל הגנזאר כאן כדי ללוות אתכם בדרך הבטוחה להצלחה. פנו עוד היום לקבלת ייעוץ אישי!

הפוסט מגמות ואתגרים מאת דניאל הגנזאר, מומחה לנדל"ן הופיע לראשונה ב-יורם קראוס.

ניהול תביעות עם שמירה על יחסים טובים: הכישורים הבין-אישיים של יריב פז

תביעות משפטיות אינן תמיד חייבות להוביל לקרע עם שותפים ולקוחות. יריב פז, יזם נדל"ן מנוסה, מוכיח שהשקעה בכישורים הבין-אישיים יכולה לשמור על יחסים טובים גם במצבים משפטיים מורכבים.

הכישורים של יריב פז בתחום זה כוללים:

1. יכולת ניהול מו"מ: הוא מצליח לנהל מו"מ בצורה שימנע את קריסת הקשרים בין הצדדים המעורבים.
2. שמירה על שקיפות: הוא מקפיד לשמור על תקשורת פתוחה וכנה, דבר שמסייע במניעת אי הבנות ומריבות.
3. פתרון בעיות יצירתי: הוא מוצא פתרונות שמאפשרים לכולם להרגיש מרוצים ולהמשיך בשיתוף פעולה גם לאחר תהליך משפטי.

היכולת שלו לנהל תביעות תוך שמירה על יחסים חיוביים מביאה לתוצאות טובות יותר לכל הצדדים המעורבים ומסייעת לשמור על שיתוף פעולה פורה.

מוזמנים לקרוא עוד על יריב פז ובירוקרטיה.

הפוסט יריב פז תביעות פרויקטים הופיע לראשונה ב-יורם קראוס.

דן אוריאלי בשיח קפה. למה מומלץ להשקיע בקפה טוב ואיכותי.

למה כן כדאי לכם (כעסק) להשקיע בקפה טוב. שאלה שמעלה דן אוריאלי, מומחה לקפה.

"יאללה נו, זה כולה כוס קפה!"

"עזוב, גם ככה כולם שותים עם חלב והרוב שמים סוכר"

"אף אחד לא מתלונן היום אז למה להחליף ליותר יקר?"

אם הייתי מקבל שקל על כל פעם ששמעתי אחד המשפטים האלה…

שמעתי אותם מבעלי בתי קפה, מסעדות, מנהלים במלונות, בעלי תפקידים בחברות פרטיות, בריסטות בבתי קפה, בעלים של רשתות, מי לא?

קפה

אז הרשו לי לנסות ולעשות סדר בנושא ואפילו לענות באופן נקודתי על כל משפט ומשפט. אבל נתחיל במשהו בסיסי וחשוב – רוב רובם של האנשים, כולל אותי, לא באמת יודעים להבדיל בין איכויות שונות של מוצרים שונים, אלא אם כן זה משהו ממש לא טעים או ממש-ממש טעים! ככה זה בקפה, יין, בירה, בשר, גבינות וכמעט כל דבר שתחשבו עליו. אלו שמתמחים בתחומים מסוימים יבדילו, כמובן! אבל רוב האנשים שמים לב רק כשמשהו ממש לא טעים, מעצבן, מבאס, מאכזב או ההיפך – כשמשהו כל-כך טעים, יפה ו/מיוחד שזה תופס את תשומת הלב שלהם. אז אלא אם כן אתם ממש בסדר עם זה שתגישו קפה בינוני, כדאי גם כדאי להשקיע בקפה אצלכם בעסק.

אז למה בעצם?

אם העסק שלכם הוא מכירתי ללקוחות שמשלמים על הקפה (בית קפה, מסעדה, מעדניה, גלידריה וכד') – אנשים שמגיעים אליכם מקבלים את כל החבילה יחד: עיצוב המקום, הבעת הפנים של העובדים שלכם, ניקיון השירותים, עוצמת הווליום של המוסיקה, התאורה וכמובן – מה שהם מכניסים לפה. יש בעלי מקום שיגידו מראש ש"קפה זה שירות לקוחות ואני לא משקיע בזה" וזו החלטה לגיטימית לגמרי. רק כדאי להבין לעומק את המשמעות של החלטה כזו. לאורך שנותיי הכרתי לא מעט מקומות שחרטו איכות על דגלם בכל הקשור, לדוגמא, למאפים שלהם. ובאמת היו מקומות עם מאפים מדהימים. והקפה היה נוראי. גם מותג זול ולא איכותי, גם מכונה לא מתוחזקת היטב וגם בריסטות שלא עברו הכשרה.

קפה ומאפה

ומה קרה כמובן? אט-אט לקוחות עברו מלקנות מאפה+קפה לקניית מאפה בלי קפה (ואת הקפה בבית קפה שכן) ולבסוף היו להוטים לנסות מאפייה אחרת שנפתחה קרוב יחסית אבל עם קפה "נורמלי". לעומת זאת, בתחילת דרכנו בקפה נחת, היו לנו מאפים לא מדהימים (כיום כבר יש) אבל לקוחות העידו מולנו שהם באים בגלל הקפה ה"מדהים" אז הם כבר מוכנים, בשמחה, להתפשר על המאפה. למה? כי העסק שלכם הוא חוויה כוללנית (הוליסטית) עבור הלקוחות שלכם. אפשר להוסיף ולספר לכם ששלוק קפה זה פעמים רבות הדבר האחרון שלקוח עושה לפני שהוא קם והולך לדרכו. כלומר… הטעם האחרון שנשאר לו בפה מהמקום שלכם הוא הטעם של הקפה! ואם זה טעם רע (שרוף, מר, מייבש את הפה) – הוא נשאר עם טעם רע, תרתי משמע.

מבחינת עלויות אפשר בקלות להצדיק את זה – תעשו חישוב פשוט של כמה עולה לכם כוס קפה ולפי זה תחשבו את ההפרש בין קפה זול ליקר יותר, לא לפי המחיר לק"ג!

לגבי המשפטים עצמם, אנסה לענות עליהם קצר ולעניין:

"יאללה נו, זה כולה כוס קפה!" – יאללה נו, זה כולה תאורה, תנור, צלחת, בשר, קרואסון, בגדים מלוכלכים, רצפה מטונפת, מזגן חלש… זה לא נגמר.

"עזוב, גם ככה כולם שותים עם חלב והרוב שמים סוכר" – עזוב, גם ככה כנראה לא אכפת לך מאיכות גבוהה.

"אף אחד לא מתלונן היום אז למה להחליף ליותר יקר?" – זה המשפט הכי מסוכן! רוב האנשים לא מתלוננים! הם פשוט לא חוזרים!! בבקשה נסו לזכור את זה. זה עלול להציל אתכם.

ואם יש לכם עסק שלא מוכר קפה? למה כדאי להשקיע בקפה במשרד?

יש מספיק מחקרים הקושרים בין קפה לבין פריון בעבודה. נעזוב את זה לרגע ונשאל – כדאי להשקיע בכיסאות טובים ונוחים לעובדים? כדאי להשקיע שלא יהיה להם חם או קר מדי בעבודה? ומה לגבי נייר טואלט בשירותים – למה לא חד-שכבתי? הייתם מתדלקים את הרכב שלכם בדלק באיכות ירודה?
קפה טוב ß עובדים מרוצים ß עבודה טובה יותר. זה עד כדי כך פשוט.

לכתבות נוספות של איש הקפה דן אוריאלי

הפוסט קפה עם דן אוריאלי הופיע לראשונה ב-יורם קראוס.

עו"ד אריאל רוט ועו"ד עמית חדד ערכו ביקור מיוחד במנהרות הכותל. רב הכותל הדריך את הביקור המיוחד ובירך את המשתתפים לקראת תחילת הסיור במנהרות הכותל.

עו"ד אריאל רוט ועו"ד עמית חדד. סיור במנהרות הכותל

אודות מנהרות הכותל

על מנהרות הכותל וחוויות נוספות מהסיור של עו"ד אריאל רוט ועו"ד עמי חדד. מנהרות הכותל הן מערך חללים ומחילות תת-קרקעיות מתקופות שונות לאורך תוואי הכותל המערב. מתחת לבתי הרובע המוסלמי בעיר העתיקה בירושלים.

במתחם ניתן לראות מבנים מתקופת בית שני, מימי הביניים ומהעת החדשה. ציר הליכה אופקי מחבר את החללים והמחילות, מעניק למבקר חוויה של מסע לאורך ציר הזמן ההיסטורי, ונחשב לאחד מאתרי התיירות הפופולריים בישראל.

כנקודת חיכוך רגישה מבחינה דתית בין אוכלוסייה מוסלמית ויהודית, הביא האתר לא פעם לתסיסה, שהגדולה בהן הייתה מהומות מנהרת הכותל בשנת 1996. מיזם חשיפת הכותל המערבי לכל אורכו לאחר מלחמת ששת הימים, במטרה לאפשר לכל יהודי לגשת אל הכותל ללא הפרעה וללא מכשול, היה יוזמה של משרד הדתות. האתר מנוהל כיום על ידי הקרן למורשת הכותל המערבי.

הכניסה

הכניסה למנהרות הכותל היא מן הקצה הצפוני של רחבת הכותל המערבי, ממנה עוברים דרך שורת חללים ממערב למזרח, עד לנקודת החיבור עם הכותל המערבי. מנקודה זו המשך ההליכה במנהרות הוא בקו ישר צפונה, עד לפינה הצפונית-מערבית של הר הבית. לכל אורך הדרך אין מעבר למתחם הר הבית. החללים כוללים מסדרון וכנסייה מימי הביניים, גשר וחדרי פאר מתקופת בית שני, בתי מגורים, בורות מים, מחצבה, תעלה מן התקופה החשמונאית ועוד. החללים האלו חוברו על מנת לאפשר מעבר רציף של מבקרים לאורכו של המערך.

הגיא המרכזי

את העיר העתיקה חוצה גיא עמוק (הגיא המרכזי), המתחיל בצפון בשער שכם, ומסתיים סמוך לשער האשפות בדרום. הר הבית שוכן מצידו המזרחי של הגיא, בעוד שרוב בתי המגורים בעיר העתיקה שוכנים מצידו המערבי, כך שהגיא היה למעשה מכשול טבעי עבור המבקשים לעלות להר הבית. בתקופת בית שני נבנה בשל כך גשר גדול, שחצה את הגיא ממערב למזרח, וכן נבנה מחלף (הוא קשת רובינסון), שאיפשר לעלות ממפלס הגיא הנמוך לרום רחבת הר הבית. עם חורבן המקדש בשנת 70 לספירה נחרבו הגשר והמחלף, אולם בתקופה הרומית או בראשית התקופה המוסלמית הראשונה נבנה גשר חדש במקום הגשר הקדום. במהלך הדורות נבנו בתוך הגיא מבני ציבור ובתי מגורים, וסביבותיו התמלאו.

מנהרות הכותל – תיאור וסיפור

במחצית המאה ה-13 נכבשה ארץ ישראל על ידי הממלוכים. כמאה שנה לאחר מכן הם חוללו בירושלים שינוי טופוגרפי יוצא דופן. הממלוכים החליטו להגביה את מפלס הגיא, כדי לאפשר למאמינים המוסלמים גישה ישירה להר הבית. זאת מבלי להידחק לגשר אחד, או לחצות את הגיא.

לשם כך בנו קמרונות ועמודים ועליהם יצרו משטח מוגבה. דבר שהביא לחיבור הגבעה המזרחית עם הגבעה המערבית. מבני ציבור ממלוכיים גדולים, שנבנו עתה בתחומי הגיא, הוגבהו על ידי יסודות תמך ענקיים.  כאלה שפתחם היה בגובה מפלס החיים החדש. עם "קבורת" הגיא מתחת למפלס העיר נקברו עמו גם המבנים הרבים ששכנו בו עד אז. חלק מהם אף הפכו לבורות מים או למחסנים. לאחר פילוס פני השטח, יצרו הממלוכים פתחים רבים בכותל המערבי והצפוני של הר הבית. כך הם אפשרו גישה מהירה ונוחה אליו. פתחים אלה קיימים עד היום כשערי הר הבית, בהם שער השלשלת, שער מוכרי הכותנה, שער הברזל ושער המשגיח.

עוד על מנהרות הכותל

חלק זה של ירושלים הפך אפוא לבעל שני מפלסים: זה הנראה לעין וזה התת-קרקעי. מנהרות הכותל נמצאות במפלס התת-קרקעי, ועוברות מתחת לקמרונות הממלוכיים ודרך המבנים שנקברו עם הגבהת העיר.

הפוסט עו"ד אריאל רוט ועו"ד עמית חדד – סיור במנהרות הכותל הופיע לראשונה ב-יורם קראוס.